Due Diligence (DD) in der Immobilienbranche

Die Immobilienwirtschaft hat sich zu einem bedeutenden Wirtschaftsbereich in Deutschland entwickelt. 2017 betrug  der Anteil des Grundstücks- und Wohnungswesens an der Bruttowertschöpfung in Deutschland 10,8 Prozent. Immobilien sind heute eine lohnenswerte Kapitalanlage.

Doch überall, wo hohe Summen involviert sind, verstecken sich finanzielle Fallen für Unternehmen. Beim An- und Verkauf von gewerblichen Immobilien sind die potentiellen Risiken deshalb besonders hoch. Der stetige Wandel des Immobilienmarktes erschwert es Immobilienunternehmen zusätzlich, die Qualität einer Immobilie richtig einzuschätzen. Due Diligence ist eine Methode des Immobilienmanagements, die Sicherheit gibt. Sie hilft Leistungsträgern aus der Immobilienbranche dabei, An- und Verkäufe risikominimiert abzuschließen. Doch wie funktioniert das?

Was ist Due Diligence?

Der englische Begriff „Due Diligence“ (DD) bedeutet wörtlich übersetzt „angemessene Sorgfalt“. Das Konzept entspringt dem US-amerikanischen Finanzrecht, in dem es als erste Form einer Sorgfaltsprüfung beim Handel mit Wertpapieren diente. Heute steht Due Diligence allgemein für die sorgfältige und systematische Überprüfung und Bewertung eines Objektes im Rahmen einer Transaktion. Das Hauptziel besteht darin, Informationen zu sammeln, um finanzielle Risiken zu vermeiden. Due Diligence als Risikoprüfung wird z. B. bei Unternehmenskäufen, dem Kauf von Immobilien und Börsengängen eingesetzt.

Das Prinzip ist einleuchtend: Wenn ich etwas kaufen möchte, informiere ich mich über die Qualität des Produktes. Ich recherchiere, welche Vor- und Nachteile das Produkt hat, für das ich mich interessiere. Auf diese Weise erfahre ich, welche Risiken auf mich zu kommen. Due Diligence ist also vor allem auch eine Aufgabe des Käufers. Ganz nach dem Motto: Vorsicht ist besser als Nachsicht.

Due Diligence beim An- und Verkauf von Immobilien

Auf den Immobilienbereich angewandt bedeutet Due Diligence (auf Englisch auch: „Due Diligence Real Estate (DDRE)“, dass Chancen und Risiken von Immobilientransaktionen im Detail ermittelt werden. Dafür wird eine Reihe an Analysemethoden eingesetzt, um finanzielle Verluste bei Immobilienkäufen zu minimieren. Dabei gibt es einiges zu beachten. Mit der Komplexität der Wirtschaft steigen auch die Anforderungen an eine Due-Diligence-Prüfung.

Prüfungsbereiche in der Due Diligence

Vergleichbar mit der klassischen Risikobewertung bei Unternehmenskäufen unterscheidet auch die Due Diligence in der Immobilienbranche verschiedene Prüfungsbereiche:

• Rechtliche Due Diligence (legal DD)
• Steuerrechtliche Due Diligence (tax DD)
• Technische Due Diligence (technical DD)
• Kaufmännische/wirtschaftliche Due Diligence (commercial DD)

Eine integrative Due Diligence berücksichtigt alle Bereiche. Abhängig von der Immobilienart (Wohn- und Geschäftshaus, Shopping Center, Büro, Logistik oder Hotel) und von der Transaktionsstruktur (Asset- oder Share Deal) müssen auf unterschiedliche Aspekte der Due Diligence Schwerpunkte gesetzt werden. Je nach Perspektive des Immobilienmanagers kann eine Immobilientransaktion so zum Beispiel wirtschaftlich orientiert (commercial DD) sein, wenn eine Immobilie als Kapitalanlage dient oder eher technischer Natur (technical DD) sein, wenn eine Immobilie als zusätzlicher Produktionsstart erworben wird. 

Ziele der Due Diligence im Immobilienmanagement

Die Ziele sind gleichzeitig auch die Vorteile der Due Diligence und zeigen, wieso ihre Anwendung sich auch im Immobilienbereich durchgesetzt hat. Ihre Ziele sind:

• Stärken und Schwächen einer Immobilie untersuchen
• Mängel und Risiken eines Immobilienkaufs oder -verkaufs aufdecken
• Ganzheitliche Risikobewertung in Form eines Reportings ermöglichen
• Informationsasymmetrien zwischen Käufern und Verkäufern ausgleichen
• Günstige Positionen für Vertragsverhandlungen schaffen
• Kaufpreisermittlung verbessern
• Gestaltung von Kaufverträgen optimieren
  
  

Risikoarten im Immobilienbereich

Due Diligence dient vor allem dem Schutz eines Immobilienkäufers vor finanziellen Risiken. Doch wovor genau muss in der Immobilienbranche geschützt werden? Hier sind einige potentielle Risiken:

• Marktrisiko (gesamtwirtschaftliche und politische Einflüsse)
• Standortrisiko
• Objektrisiko
• Entwicklungsrisiko (Fehler in der Projektentwicklung)
• Planungsrisiko
• Zeitrisiko
• Genehmigungsrisiko
• Finanzierungsrisiko
• Boden- und Baugrundrisiko
• Kostenrisiko
• Vertragsrisiko
• Nutzungsrisiko
• Verwertungsrisiko (Wiederverkäuflichkeit der Immobilie)
• Steuerliche Risiken
• …

Die lange Liste an Risiken zeigt, wie wichtig Due Diligence eigentlich ist.

Instrumente der Risikobewertung

Welche Methoden setzt Due Diligence ein, um Risiken zu identifizieren und zu bewerten? Auch hier ist die Liste ausgiebig. Für inhaltliche Details zu den einzelnen Methoden verweisen wir gerne auf unser Due-Diligence-Seminar:

• SWOT-Analyse (Strength – Weaknesses – Opportunities – Threats)
• Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF)
• Immobilien-Benchmarking
• Vertragsmanagement
• Zeitmanagement
• Marktanalysen und Proben
• Machbarkeitsstudien
• Ziel-Mittel-Analyse

Halten Sie Schritt mit den Veränderungen im Immobilienmanagement?

Da der Grundstücksmarkt immer in Bewegung ist, ist auch die Immobilienbranche ein sich stetig wandelnder, ereignisreicher Wirtschaftszweig. Immobilienfachleute müssen sich deshalb kontinuierlich neues Wissen aneignen und neue wie alte Kompetenzen schärfen. Das zeigt auch die Fortbildungspflicht für Immobilienverwalter und Makler, die am 01.08.2018 in Kraft getreten ist. Die 20 Stunden Weiterbildungspflicht sind ein Zeichen für die wachsende Bedeutung der Immobilienbranche und die steigende Professionalität von Verwaltern und Maklern.

Wissen in der Durchführung einer Due-Diligence-Prüfung vermitteln wir Maklern, Käufern, Verkäufern, Investoren und interessierten Quereinsteigern in unserem Seminar An- und Verkaufsprozess von gewerblichen Immobilien. Teilnehmer gewinnen immobilienwirtschaftliches Know-how bezogen auf den gesamten Transaktionsaktionsprozess von der An- und Verkaufsplanung über die Due Diligence bis hin zur Beurkundung und Übergabe der Immobilien. Unsere Trainer geben Ihnen ein grundlegendes Verständnis dafür, wie die Planung, Steuerung und Umsetzung von Immobilientransaktionen funktioniert. 

Das Seminar ist in unseren Seminarzentren Berlin, Potsdam und Hamburg sowie als individuelles Firmenseminar bundesweit buchbar.

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